Halle Mietspiegel

Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Halle (Den Mietspiegel der Stadt Halle/Saale können Sie sich hier als pdf herunterladen.)

Erstellung

Der Mietspiegel der Stadt Halle wurde im Auftrag der Stadt unter Leitung der Stadtverwaltung und des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, durch einen Arbeitskreis erstellt. Dieser bestand aus Vertretern der nachfolgend aufgeführten Unternehmen und Institutionen:

• Amtsgericht Halle-Saalkreis
• Bau- und Wohnungsgenossenschaft Halle-Merseburg e. G.
• Bauverein für Kleinwohnungen e. G.
• Deutscher Mieterbund, Mieterverein Halle und Umgebung e.V.
• Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft “Eigene Scholle” e. G.
• Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Gartenstadt e. G.
• Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Halle-Neustadt mbH
• Hallesche Wohnungsgenossenschaft “Freiheit” e. G.
• Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH
• Hallescher Immobilienservice Köppe GmbH & Co KG
• Immobilien Vermögens-Anlagegesellschaft mbH (IVAG)
• Landgericht Halle
• LEUWO mbH
• Treubau Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungsgesellschaft mbH
• Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V.
• Vereinigung der Haus- Grund- und Wohnungseigentümer Halle e. V.
• Wohnungsgenossenschaft “Frohe Zukunft” e. G .
• Wohnungsgenossenschaft Eisenbahn e .G.
• Wohnungsgenossenschaft Gesundbrunnen e. G.
• Wohnungsgenossenschaft Halle-Neustadt e. G.
• Wohnungsgenossenschaft Halle-Süd e. G.
• Wohnungsgenossenschaft Leuna e. G.

Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von der Stadt Halle, Bauordnungsamt, im Oktober bis Dezember 2001 mit dem Stichtag 01. Oktober 2001 bei Mietern und Vermietern durchgeführten, empirischen Repräsentativerhebung von insgesamt rd. 3.100 Mieten. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in Halle zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die so genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Dieser Mietspiegel ist ein “qualifizierter Mietspiegel” i. S. von § 558 d BGB.

Geltungsbereich

Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet von Halle, ausgenommen ist folgender Wohnraum:

• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser
• Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher
Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
unterliegt
• Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten
Räumen,
• Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
• Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
• Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen
über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
• möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,1
• Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt werden.

Zweck des Mietspiegels

Eine Mietvertragskündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist unzulässig. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- die Miete der Wohnung seit mindestens einem Jahr unverändert ist (ausgenommen
Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
- eine Mieterhöhung nach dem Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist,
- der verlangte Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung, höherer Betriebskosten oder gestiegener Fremdkapitalzinsen). Der Mietspiegel stellt, neben den drei vergleichbaren Wohnungen und dem Sachverständigengutachten, eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Sofern, wie in Halle, ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.

Begriffsbestimmungen

Mietbegriff

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließlich etwa in ihm enthaltene Modernisierungs- und Instandsetzungszuschlägen jedoch ohne die Betriebs- und Heizkosten (vgl. Anlage 2).

Wohnwertkriterien

Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Wohnung von den Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Von diesen fünf so genannten Wohnwertkriterien wurden drei direkt in den Mietspiegel Halle einbezogen:

- Größe,
- Ausstattung und
- Beschaffenheit.

Aus diesen drei Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in Frage kommenden Mittelwert und die Spanne ablesen kann. Dagegen wurden die Kriterien Art und Lage nur indirekt berücksichtigt.

Art

Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude gemeint. Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungsanzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem Mietspiegel abgelesen werden.

Größe

Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnfläche in Quadratmeter. Zu ihrer genauen Berechnung empfiehlt sich die Anwendung der §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung (vgl. Anlage 2).

Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume außerhalb der Wohnung, wie z.B. Keller oder Bodenraum, maßgebend. Balkone, Loggien, Terrassen oder gedeckte Freisitze können - je nach ihrer Nutzbarkeit - bis zur Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße eingerechnet werden.

Im Mietspiegel werden die Wohnungen in drei Größenklassen eingeteilt:
- unter 40 m2
- 40-70 m2
- über 70 m2.

Ausstattung

Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstattung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale bleiben unberücksichtigt. Im Mietspiegel wird von vier Ausstattungsklassen ausgegangen:

- Wohnungen ohne Innen-WC, ohne Bad/Dusche, ohne Sammelheizung,
- Wohnungen mit einem der drei Ausstattungskriterien
(Innen-WC, Bad/Dusche, Sammelheizung),
- Wohnungen mit zwei der drei Ausstattungskriterien
(Innen-WC, Bad/Dusche, Sammelheizung),
- Wohnungen mit allen drei Ausstattungskriterien
(Innen-WC, Bad/Dusche, Sammelheizung)

Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung der nachfolgenden Merkmale entschieden werden.

Unter Bad/Dusche ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der vom Vermieter mit einer Badewanne oder Dusche, einer Warmwasserversorgungsanlage (zumindest ausreichend dimensionierter Boiler, Durchlauferhitzer oder Kohlebadeofen) und eventuell einem Waschbecken ausgestattet ist. Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle Wohnräume erwärmt werden. Eine Etagenheizung ist einer Sammelheizung

gleichzusetzen, wenn sie sämtliche Wohnräume erwärmt und die Brennstoffversorgung automatisch, also nicht von Hand, erfolgt.

Weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnung - und/oder des Gebäudes – können eben so wie ihr Fehlen - im Rahmen der ausgewiesenen Mietspannen berücksichtigt werden.

Beschaffenheit

Das Wohnwertmerkmal Beschaffenheit wird im Halleschen Mietspiegel über das Fertigstellungsdatum des Gebäudes bzw. der Wohnung erfasst. Es wird unterschieden zwischen Wohnungen, die vor dem 03. Oktober 1990 errichtet worden sind, und solchen, die erst seit diesem Tag fertig gestellt wurden. Wohnungen, die vor dem 03. Oktober 1990 errichtet worden sind, werden zusätzlich nach dem Bauzustand der vier Bauteile
- Fenster
- Außenwände
- Elektroleitungen
- Wasser- und Abwasserleitungen
eingestuft. Der Bauzustand dieser vier Bauteile wird in drei Kategorien unterteilt
und nach einem Punktesystem einheitlich bewertet:
- guter Zustand = 3 Beschaffenheitspunkte
- normaler Zustand = 2 Beschaffenheitspunkte
- einfacher Zustand = 1 Beschaffenheitspunkt

Für die Ermittlung der Beschaffenheit einer Wohnung bzw. eines Gebäudes ist ein differenziertes Beurteilungssystem (vgl. nachfolgende Tabelle „Punktesystem zur Beschaffenheit von Wohnraum“) anzuwenden, in das die Wohnung gemäß der aufgeführten Kriterien und Beurteilungshinweise einzuordnen ist. Danach werden alle Beschaffenheitspunkte der vier Bauteile zusammengezählt. Diese Summe gibt an, zu welcher Beschaffenheitsgruppe des Mietspiegels die Wohnung gehört. weiter

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